广元烂尾楼困局：五年变规四次致烂尾十年落实省政府行政复议决定“打折扣”

　　2018年，民主与法制社刊登了一篇题为《四川广元：迷雾重重的闹市烂尾楼》的文章。文章指出，省政府复议称市政府“违背诚信原则”，要求相关部门为企业和善意第三人（购房者）办理房地产相关手续。但是，该决定未能得到政府及时准确执行，企业只能“望证”兴叹，保交房承诺无法兑现。作为原本红火的招商引资企业，在办理不动产和抵押登记时却屡遭“卡壳”，在2004年至2009年、2014年至2018年的近十年时间里，土地使用权证遭遇政府两次莫名注销、变更，企业陷入绝境，走上了漫长而又艰辛的维权路，项目随之烂尾。

 

　　据悉，该企业全名叫四川省广元市通大道农资有限公司（以下简称通大道公司），于2001年成立，系国有混合股份制公司。其背景是作为广元市招商引资企业开发建设通大道商业城（后又名百利城）项目。近日，该企业表示前述报道刊发后，时任广元市主要领导亲自督办，牵头梳理前因后果并终于在省政府复议决定做出五年后履行了该决定内容。然而，由于领导调动等原因，烂尾楼复活之路又变得渺茫起来。

　　图为烂尾近十年的三号楼。

 

　　随意五年变规四次

 

　　事情回到2001年，作为招商引资而成立的通大道公司于8月2日经过广元市规委会批准的建设方案，容积率2.34，最高楼层27层，用地性质为“农业生产资料市场及办公、住宅”，9月，市政府分管领导在方案上签字同意，11月，取得建设用地规划许可证。次年，通大道公司与原广元市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，随后办理了四个国有土地使用证。

 

　　通大道公司董事长陶玟缙介绍，按照约定，2002年底开始动工修建一期项目（A地块），但在修建过程中，相关职能部门通知他最高只能修6层，不准按当初的建设方案修建，理由是影响市容市貌，否则就不给他办理任何手续。该项目于2004年底竣工。令人不解的是，如今，项目周围却有多个已建成的二十几层的楼盘。“更大的问题又出在此后修建另外三个地块时”他说，2004年广元市市场建设协调领导小组让他公司将化肥农资市场建成农用车辆专业市场，2005年和2006年又以增加税收和提升城市形象为由，让其将农用车专业市场建成农用车、小轿车一体的汽车专业市场，且不能用砖混结构，只能用钢结构搭建。“不知道是政府缺乏长远规划，还是个别领导有意为之，他们不断地调整规划，我前后三次不停地拆了建，刚建好又拆，导致我损失过亿。”

 

　　调整还未结束。2009年9月16日，政府又要求通大道公司将之前拆掉的部分修建成三层楼的商场。但是次年9月，规划局又要求通大道公司将商业城临街建筑按6层设计，建筑高度控制在24米以下。“又是猝不及防，整个商城是修建的三层，要求临街的外围要修成六层，这就导致商城的外围围成一个圈，中间全是空的，不但少修建了6万多平米，商城的形象还大打折扣。”陶玟缙说，建筑规划的不断调整变化，与最初签订合同时审批的本来面貌越走越远。

　　图为外围加高中间悬空的商城顶部。

 

　　任性履行复议决定打折扣

 

　　2007年，政府又要求对即将建设的三宗地进行调整。随后，经广元市政府批准，广元市国土局在《广元日报》公告注销了通大道公司获得的四个国有土地使用证。通大道公司因此向省政府提起行政复议，四川省人民政府做出川复议决字【2008】2号复议决定书，要求广元市政府在15日内恢复注销的国有土地使用证以及原有的“农业生产资料市场及办公、住宅”用途。

 

　　但是，争议并没有就此结束。“按理说，我按照原规划继续建设就可以了，但是在注销土地证被省政府纠正后，广元市住建局又找我麻烦说容积率变了，多次发文要求广元市国土局收取我改变容积率的出让金。这是一计不成又生一计。”陶玟缙回忆，从2009年至2013年就这样僵持着，最终在2014年广元市政府专题会议纪要对此争议进行了明确：要求通大道公司因超容积率补缴出让金。通大道公司再次申请行政复议，四川省人民政府做出川府复决【2014】22号复议决定书，撤销了前述会议纪要因容积率补缴出让金的内容，并要求及时为通大道公司和善意第三人办理房地产相关手续。

 

　　“复议决定做出后，广元市有关部门不但不履行反而变本加厉。”陶玟缙说，“国土局在2016年连发三文又说我改变了土地使用条件，让我重新签订出让合同。而对于给我公司和善意第三人办证的事也是在我们向省法制办和新闻媒体等多次投诉后，得益时任当地主要领导亲自督办才得以推进。事实上，最终在2019年才履行办证程序。”

 

　　死局不办理任何手续终致烂尾

 

　　“一句话就是让公司交钱，当一个理由被否决就再找一个理由。”据介绍，在川府复决【2014】22号复议决定书做出后，广元市政府不但不履行复议决定，国土局反而发文要求通大道公司重新签订出让合同，停止办理各种手续。

 

　　相关法律文书显示，2015年、2016年广元市国土局办证窗口将通大道公司所有相关申请资料全部以退件的方式处理，其理由为：该宗土地存在行政争议，国土执法监察支队去函暂停办理该公司有关土地使用手续。“行政争议前后经历了两次行政复议，法律层面来说没有争议了。而同为国土局下属执法单位去函要求政务窗口不予办手续更是荒诞！”陶玟缙百思不得其解。据了解，其中不予办理抵押登记是广元市国土局2016年发了红头文件，再次要求通大道公司完善土地条件。无奈，企业又向原四川省国土资源厅申请行政复议，复议决定撤销了该红头文件，责令广元市国土局重新做出行政行为。“他没有做出新的行政行为，而是换个部门继续来要钱，2017年又以广元市土管委的名义，让住建局牵头处理改变土地使用条件的事，针对两次省政府复议决定处理了的事还要这样反复折腾，导致交房时间延长，保交房受阻。”

 

　　通大道公司总经理介绍，从2010年通大道商业城三层层高变成外围六层，以及从2008年至2014年的行政争议前后，通大道公司为了偿还部分已到期的银行贷款，只能从小额公司高利息借过桥资金。但由于政府暂停办理土地抵押手续，银行贷款不能续贷，过桥资金无法偿还，导致小额公司和银行的贷款全部断供，反而背上高额利息。“最直观的结果就是三号楼从2014年烂尾，已经起诉我公司的案件有300多起，未起诉的有200多起，银行和小额公司则把约10亿元的房地产以5.6亿元抵押受偿。比如，我公司曾向一家小额贷款公司借贷2000万元，但最终以物抵债，却偿还了他们过亿的资产。”她说，原本通大道公司在建工程和资产在银行的抵押是超额的，只需要国土局一个证明即可。

 

　　追问是人为还是法规？

 

　　对于通大道公司而言，这算是致命一击，资金链断裂引起一系列的连锁反应。目前，通达公司正在履行某小额公司申请执行一案。“312个车位只给办理了250个证，但利州区法院执行时却不按证书执行，而是整层以总面积执行，把我1万多平米一起执行掉，相当于一个车位约50平米。别人租赁我的房产开酒店，该酒店经营人另案成为被执行人时，本来是查封酒店内的物品，利州区法院却连我的房子一并封住两年，至今法院和租房人都未与我办理解除和交接手续，酒店被查封时，租房人欠我租金300多万，法院不但不查封给我，反而查封给别人，导致我损失近2000万。”陶玟缙气愤地说，这就是广元双重标准创造性的府院联动，逼迫公司破产。

 

　　“回归到事情本身，导致通大道公司这一局面系广元市原国土和住建系统主要领导宋明强、饶冬果、王双梅滥用职权所致。”该公司举报称，项目本该顺利推进，但在2002年时任广元市国土局副局长宋明强，多次调整建设方案，又称公司改变了土地性质，后又任职广元住建局局长。2015年、2016年以各种理由不给通大道公司办理手续，广元市国土局主要领导饶冬果、王双梅予以配合。

 

　　通大道公司的遭遇值得深思：当地政府随意调整规划，对省政府的行政复议决定不及时有效执行，是否涉嫌渎职和滥用职权，营商环境值得考量。（张继伟）